1 contra 58
În primăvara anului 2023, persoana fizică Seitz Marco Peter, care se ocupă cu vânzarea/cumpărarea/închirierea de imobile, prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalul București – Secția a IV-a Civilă, a chemat în judecată 58 de agenții imobiliare, site-uri de anunțuri și dezvoltatori imobiliari, în calitate de pârâți, solicitând instanţei ca, prin hotărârea ce o va pronunţa, să oblige pârâţii la încetarea şi interzicerea practicilor de concurenţă neloială, constând în încălcarea dispoziţiilor legale privind afişarea completă şi corectă a preţului. La cererea de chemare în judecată, reclamantul a anexat mai multe documente din care rezultă calitatea de agent economic pe piaţa imobiliară, cuprinzând cu titlu de exemplu mai multe contracte imobiliare încheiate de reclamant cu diverşi consumatori. Seitz Marco Peter a reclamat faptul că mai mulţi agenţi economici de pe piaţa imobiliară, cu încălcarea dispoziţiilor naţionale şi internaţionale în domeniul concurenţei şi în domeniul protecţiei consumatorului, afişează prețuri greu de înțeles pentru consumatorul mediu, acestea neincluzând preţul final (ce cuprinde taxele şi cheltuielile conexe ale tranzacţiilor comerciale). Printr-o astfel de practică, agenţii economici reclamaţi, prin invitaţia de a cumpăra (cu precădere în mediul online) induc consumatorilor impresia existenţei unor costuri inferioare decât cele reale, modificând astfel comportamentul consumatorului în vederea atragerii acestuia către produsele acestora. Concluzionând, interesul reclamantului prin efectuarea prezentei sesizări este acela de înlătura practica comerciala de concurenţă neloială, astfel încât concurenţii reclamantului pe piaţa imobiliară să afişeze preţurile totale de achiziţie sau închiriere a bunurilor imobile, în aşa manieră încât consumatorul (potenţialul client comun al reclamantului şi al agenţilor economici reclamaţi) să aibă o imagine clară a preţului de achiziţie sau închiriere a bunurilor imobile, comparativă între oferta reală şi completă a reclamantului şi oferta înşelătoare (din perspectiva Legii nr. 363/2007 şi a Directivelor Europene în materia protecţiei consumatorilor) a concurenţilor reclamantului. Astfel, conform dispoziţiilor art. 2 alin. (2) lit. c)din Legea 11/1991 „sunt interzise practicile de concurenţă neloială, după cum urmează: c) orice alte practici comerciale care contravin uzanţelor cinstite şi principiului general al bunei-credinţe şi care produc sau pot produce pagube oricărora participanţi la piaţă”, a arătat reclamantul, adăugînd că dispoziţiile legale anterior menţionate nu definesc în mod cert care sunt practicile de concurenţa neloială, însă face referire la practicile comerciale care contravin „uzanţelor cinstite ” şi „bunei-credinţe” şi care pot produce pagube oricărora dintre participanţii la piaţă.
Exemplul oferit de reclamant
Reclamantul, cu titlu de exemplu, a arătat că, dacă pentru un imobil lansează în mediul online o invitaţie de a fi cumpărat, el menţionează ca preţ de vânzare al imobilului suma de 550.000 lei, care cuprinde preţul final, real, al tranzacţiei, în aşa fel încât consumatorul va achita în vederea încheierii tranzacţiei suma de 550.000 Lei. În contradicţie cu această practică legală, reclamantul susține că agenţii economici concurenţi, pentru acelaşi imobil, în maniera în care aceştia înţeleg să formuleze invitaţiile de a cumpăra, vor menţiona drept preţ de vânzare pentru un imobil cu caracteristici identice suma de 500.000 lei, ulterior menţionându-se în descrierea anunţului „preţul de vânzare este de 500.000 Lei + TVA”. Astfel, preţul de achiziţie real va fi de 595.000 Lei (TVA inclus), la care se vor adăuga alte taxe precum taxele notariale ş.a., ducând astfel preţul de achiziţie mult superior celui afişat iniţial (respectiv 500.000 lei). Astfel, efectul de piaţă este acela că, în condiţiile în care un potenţial client al reclamantului şi al competitorilor vor vizualiza invitaţiile de cumpărare postate online, aceştia vor fi influenţaţi spre a vizualiza şi, ulterior cumpăra, imobilele oferite de competitorii reclamantului, având în vedere faptul că preţul afişat este aparent mai mic (deşi în realitate este mai mare). Printr-o astfel de practică de concurenţă neloială, prin afişarea unor informaţii false, agenţii economici reclamaţi deturnează atenţia potenţialului client comun spre anunţurile postate de aceştia inducând ideea unui preţ inferior celui oferit în realitate, a conchis reclamantul.
În întâmpinări, pârâții au arătat, în esenţă, că reclamantul nu este organizat sub forma unei întreprinderi şi nu reprezintă un competitor al dezvoltatorilor imobiliari, întrucât acesta nu acţionează pe piaţa relevantă, neputând fi, pe cale de consecinţă, nici subiect al raportului juridic protejat prin normele privind practicile de concurenţă neloială. Au arătat, de asemenea, că reclamantul nu se află într-un raport de concurenţă cu pârâții, nefiind nici înregistrat şi autorizat în acest sens. În opinia pârâților, reclamantul nu a indicat care sunt în concret faptele nelegale săvârşite de pârâți, ci doar cu titlu general o înşiruire de fapte presupus săvârşite de către agenţii economici care activează pe piaţa imobiliară.
Ce au decis judecătorii
În februarie anul trecut, instanța de fond a respins ca neîntemeiată, cererea de chemare în judecată, obligându-l pe reclamant la plata a circa 10.000 de euro cheltuieli de judecată:
- Solutia pe scurt: Respinge, ca neîntemeiată, excepţia lipsei calităţii procesuale active, ridicată prin întâmpinare/note scrise de ANG LUXURY PROPERTIES SRL, NEST DEZVOLT SRL, CORDIA PARCULUI RESIDENTIAL PROJECT SRL, INSIGNIA PROPERTIES SRL, REDPORT PROPERTIES SRL, GLOBAL DEVELOPMENT RESIDENCE SRL, SVN ROMÂNIA REAL ESTATE ADVISORS SRL, AKCENT RESIDENTIAL CONSTRUCTION SRL, IBB IMOBILIARE ROMÂNIA SRL, ESTORIA VIEW SRL, PROFILUX S.A., DIMRI CONSTRUCTION & DEVELOPMENT SRL. Respinge, ca neîntemeiată, excepţia lipsei calităţii procesuale pasive, ridicată prin întâmpinare/note scrise de ANG LUXURY PROPERTIES SRL, NEST DEZVOLT SRL, CORDIA PARCULUI RESIDENTIAL PROJECT SRL, REDPORT PROPERTIES SRL, SVN ROMÂNIA REAL ESTATE ADVISORS SRL, PROFILUX S.A., NEDEF PROPERTIES SRL, MILLSTONE RESIDENTIALS SRL, ESTIMOBILIAR EXPERT SRL, REALMEDIA NETWORK SA, GLOBAL DEVELOPMENT RESIDENCE SRL, OLX ONLINE SERVICES SRL. Respinge, ca neîntemeiată, excepţia lipsei de interes, ridicată prin întâmpinare/note scrise de ANG LUXURY PROPERTIES SRL, BERGAMOT DEVELOPMENTS S.R.L., BLACK OAK DEVELOPER & CONTRACTOR S.R.L., CONCEPT REAL ESTATE ADVISER S.R.L., IDEAL WEST RESIDENCE SRL, IBB IMOBILIARE ROMÂNIA SRL, CORDIA PARCULUI RESIDENTIAL PROJECT SRL, MEDIA CITY S.R.L., REDPORT PROPERTIES SRL, SVN ROMÂNIA REAL ESTATE ADVISORS SRL, PROFILUX S.A., NEDEF PROPERTIES SRL, REALMEDIA NETWORK SA, AKCENT RESIDENTIAL CONSTRUCTION S.RL, GLOBAL DEVELOPMENT RESIDENCE SRL, ESTORIA VIEW SRL, DIMRI CONSTRUCTION & DEVELOPMENT SRL. Admite excepţia lipsei capacităţii de folosinţă a proiectului NOA RESIDENCE, invocată de pârâta NEDEF PROPERTIES S.R.L. prin întâmpinare. Anulează cererea formulată împotriva NOA RESIDENCE ca fiind formulată unei persoane fără capacitate procesuală de folosinţă. Respinge, ca neîntemeiată, cererea de chemare în judecată. Obligă reclamantul la plata către pârâta ESTIMOBILIAR EXPERT SRL suma de 5.924,66 lei (onorariu avocaţial), către pârâta SKIA REAL ESTATE SRL suma de 5.125 lei (onorariu avocaţial), către pârâta ONE UNITED PROPERTIES S.A. suma de 5.125 lei (onorariu avocaţial), către pârâta LIZIERA DE LAC RESIDENCES S.R.L. suma de 13.323,25 lei (onorariu avocaţial), către pârâta SVN ROMÂNIA REAL ESTATE ADVISORS S.R.L. suma de 4.573,57 lei (onorariu avocaţial), către pârâta MILLSTONE RESIDENTIALS SRL suma de 11.900 lei (onorariu avocaţial), către pârâta LEAD PROPERTY MANAGEMENT S.R.L. suma de 2.000 lei (onorariu avocaţial), către pârâta BLACK OAK DEVELOPER & CONTRACTOR S.R.L. suma de 1.000 lei (onorariu avocaţial), către pârâta SUIF GRUP S.R.L. suma de 800 lei (onorariu avocaţial). Cu apel în 30 de zile de la comunicare. Apelul se depune la Tribunalul Bucureşti- Secţia a VI-a Civilă. Pronunţată astăzi, 24.02.2025, prin punerea soluţiei la dispoziţia părţilor prin mijlocirea grefei instanţei.
În motivare, instanța a arătat că reclamantul nu poate fi considerat agent economic şi nici profesionist în accepţiunea legii civile, prin raportare la înscrisurile depuse şi în dezacord cu susţinerile acestuia. Astfel, tribunalul apreciază că reclamantul nu deţine calitatea de competitor al pârâţilor din prezenta cauză, nedovedind că are o atitudine activă pe piaţa imobiliară. Simplul fapt că deţine o serie de proprietăţi pe care le-a achiziţionat şi apoi le-a închiriat către diferite persoane fizice sau juridice nu este de natură a-l încadra în categoria agenţilor/operatorilor economici de pe piaţa imobiliară. Drept urmare, nu se poate reţine că reclamantul s-ar afla într-un raport de concurenţă cu pârâtele şi nu le poate imputa acestora cu succes săvârşirea unor practici comerciale de concurenţă neloială, în sensul Legii nr. 11/1991. În ceea ce priveşte fapta ilicită, reclamantul critică practica mai multor agenţi economici de pe piaţa imobiliară care afişează preţuri greu determinabile pentru consumatorul mediu, aceştia neincluzând în preţul afişat taxele şi cheltuielile conexe ale tranzacţiilor comerciale. Reclamantul nu a invocat însă nicio dispoziţie legală edificatoare în acest sens şi nici nu a furnizat nicio probă pertinentă din care să reiasă caracterul ilicit al stabilirii sau afişării preţurilor, fără includerea TVA sau a altor costuri.
Reclamantul nu a abandonat bătălia și a atacat sentința cu apel. La data de 2 iulie 2026, judecătorii au respins și apelul, obligându-l totodată pe reclamant să achite alte câteva mii de euro drept cheltuieli de judecată făcute în apel:
- Solutia pe scurt: Respinge cererea de sesizare a Curţii de Justiţie a Uniunii Europene formulată de apelantul-reclamant Seitz Marco Peter, ca neîntemeiată. Respinge cererea de suspendare a judecăţii apelurilor formulată de apelantul-reclamant Seitz Marco Peter, ca neîntemeiată. Admite excepţia lipsei capacităţii procesuale de folosinţă a intimatei-pârâte Akcent Residential Construction S.R.L., invocată din oficiu. Respinge apelul principal formulat de apelantul-reclamant Seitz Marco Peter în contradictoriu cu intimata-pârâtă Akcent Residential Construction S.R.L., ca fiind declarat împotriva unei persoane fără capacitate procesuală de folosinţă. Admite apelul principal formulat de apelantul-reclamant Seitz Marco Peter în contradictoriu cu intimata-pârâtă ABC Imobiliare Perfect S.R.L. Anulează în parte sentinţa civilă apelată în ceea ce o priveşte pe intimata-pârâtă ABC Imobiliare Perfect S.R.L. Admite excepţia lipsei capacităţii procesuale de folosinţă a pârâtei ABC Imobiliare Perfect S.R.L., invocată din oficiu. Respinge cererea de chemare în judecată formulată de reclamantul Seitz Marco Peter în contradictoriu cu pârâta ABC Imobiliare Perfect S.R.L., pentru lipsa capacităţii procesuale de folosinţă a pârâtei. Respinge apelul incident formulat de apelanta-pârâtă OLX Online Services S.R.L. în contradictoriu intimatul-reclamant Seitz Marco Peter, ca nefondat. Respinge apelul principal formulat de apelantul-reclamant Seitz Marco Peter în contradictoriu cu intimatele-pârâte OLX Online Services S.R.L., Ang Luxury Properties S.R.L., Antena TV Group S.A., Bergamot Developments S.R.L., Black Oak Developer & Contractor S.R.L., Celofibrei Development S.R.L., Cordia Parcului Residential Project S.R.L., Crystal Investment S.R.L., Dimri Construction & Development S.R.L., Eden Home Concept S.R.L., Erezidential Concept Business S.R.L., Estimobiliar Expert S.R.L., Estoria View S.R.L., Galaxy Imob Grup S.R.L., Global Development Residence S.R.L., Habitat Group Estate S.R.L., Hercesa Imobiliara S.R.L., West Iresidence S.R.L., Ideal West Residence S.R.L., Innova Residence S.R.L., Insignia Properties S.R.L., Intero Property Development S.R.L., Iproperties Estate Partners S.R.L., Ivory Residence Investments S.R.L., King Imobiliare Ideal S.R.L., Kosan Investment Construction S.R.L., Liziera de Lac Residences S.R.L., Marcus Hotels S.R.L., Media City S.A., Millstone Residentials S.R.L., Nest Dezvolt S.R.L., Novum Business Invest S.R.L., Olimpia Star Imobiliare S.R.L., One United Properties S.A., Outofbox Communication S.R.L., Profilux S.A., Publi24 Digital S.R.L., R&D Advisers Management S.R.L., R.E.A. Investment Group S.R.L., Realmedia Network S.A., Redport Properties S.R.L., Remsco Machine Services S.R.L., Suif Grup S.R.L., Skia Real Estate S.R.L., SVN Romania Real Estate Advisors S.R.L., Smaland Management S.R.L., South Garden Residence S.R.L., The Concept Group Network S.A., Top Estate Team S.R.L., Kardinal Suites S.R.L., Valmar Proiecte Rezidentiale S.R.L., Vasigurinvest-Grup S.R.L. şi Zegrean Cătălin Întreprindere Familială, ca nefondat. Obligă apelantul-reclamant la plata către apelanta-pârâtă OLX Online Services S.R.L. a sumei de 4.449,90 de lei, cu titlu de cheltuieli de judecată făcute în apel. Obligă apelantul-reclamant la plata către intimata-pârâtă Eden Home Concept S.R.L. a sumei de 9.189,71 de lei, cu titlu de cheltuieli de judecată făcute în apel. Obligă apelantul-reclamant la plata către intimata-pârâtă Liziera de Lac Residences S.R.L. a sumei de 10.000 de lei, cu titlu de cheltuieli de judecată făcute în apel. Obligă apelantul-reclamant la plata către intimata-pârâtă Millstone Residentials S.R.L. a sumei de 5.950 de lei, cu titlu de cheltuieli de judecată făcute în apel. Obligă apelantul-reclamant la plata către intimata-pârâtă Remsco Machine Services S.R.L. a sumei de 2.000 de lei, cu titlu de cheltuieli de judecată făcute în apel. Obligă apelantul-reclamant la plata către intimata-pârâtă Valmar Proiecte Rezidentiale S.R.L. a sumei de 6.545 de lei, cu titlu de cheltuieli de judecată făcute în apel. Respinge cererea intimatei-pârâte One United Properties S.A. de obligare a apelantului-reclamant la plata cheltuielilor de judecată făcute în apel, ca neîntemeiată. Respinge cererea intimatei-pârâte Skia Real Estate S.R.L. de obligare a apelantului-reclamant la plata cheltuielilor de judecată făcute în apel, ca neîntemeiată. Respinge cererea intimatei-pârâte SVN Romania Real Estate Advisors S.R.L. de obligare a apelantului-reclamant la plata cheltuielilor de judecată făcute în apel, ca neîntemeiată. Cu drept de recurs în termen de 30 de zile de la comunicare. Cererea de recurs se depune la Curtea de Apel Bucureşti – Secţia a VI-a civilă. Pronunţată prin punerea soluţiei la dispoziţia părţilor de către grefa instanţei astăzi, 02 iulie 2026.
