SC Euro Hotels International Co. SRL este o companie hotelieră ce deține două hoteluri în București, unul lângă Gara de Nord (Euro Hotels Grivița), iar celălalt lângă Arcul de Triumf. Societatea, în care omul de afaceri Dorin Cocoș, fostul soț al Elenei Udrea, deținea jumătate din acțiuni, a încheiat cu Primăria Municipiului București, în urma unei licitații publice derulate acum două decenii, contractul de concesiune nr 3079 din 07.11.2006 autentificat sub nr 2367/07.11.2006, având ca obiect o suprafaţă de 518 mp teren situat în strada Polizu nr.6, sector 1, cu scopul finalizării unei investiții hoteliere, care s-a și realizat.
Ce prevedea contractul de concesiune
Conform art.3 din contract, concesiunea se acordă pe 49 ani, începând cu data predării – primirii terenului, in condiţiile stipulate în contract. Art.4.2 prevede ca, „la expirarea termenului de concesiune, concesionarul este obligat sa restituie bunul concesionat, exclusiv investiţiile realizate din fondurile sale”. Conform art.5, redevenţa concesiunii stabilită de părţi este de 111.000 RON/an, fara TVA, reprezentând 31.389 euro/an, la care se adaugă un comision de 1% calculat la valoarea redevenței concesiunii. Acest procent a fost calculat doar pentru primul an de concesiune. Art.6 prevede că redevenţa concesiunii prevăzută la art.5 va fi indexată anual cu coeficientul de inflaţie comunicat de organele abilitate și se plăteşte pe toata durata concesiunii, dar nu poate fi mai mică decât redevenţa achitată iniţial. Art.13 prevede ca, „la încetarea concesiunii, concesionarul are obligaţia să restituie concedentului în deplină proprietate bunul concesionat”. Art. 18.1 referitor la „încetarea concesiunii prin renunţare”, părţile au prevăzut: concesionarul poate renunţa la concesiune în situaţia in care, cauze obiective, justificate, fac imposibilă realizarea investiţiei sau exploatarea ei după punerea în funcţiune, după verificarea celor semnalate de concesionar de către o comisie formată din reprezentanţii concedentului, ai Primăriei Municipiului Bucureşti şi care, împreună cu reprezentanţii concesionarului, vor hotăra „asupra continuării sau încetării contractului”.
Procesul
În primăvara anului 2021, în plină pandemie, SC Euro Hotels International Co. SRL, în calitate de reclamantă, a chemat în judecată pe pârâta Primăria Municipiului București, prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Bucureşti Secţia a VI- a Civilă la data de 19.03.2021. În cererea consemnată de rejust.ro, reclamanta a solicitat instanței să constate nulitatea absolută parţială pentru cauza ilicită si frauda la lege a dispoziţiilor cap IV a contractului 3079/7.11.2006 referitoare la redevența pentru tot ceea contravine disp. art. 17 din legea 50/1991 ca prag maxim legal admisibil al cuantumului redeventelor; să se constate faptul că reclamanta a plătit redevența în suma de 2.464.161,10 lei, suma ce depăşeşte cuantumul maxim prevăzut de disp art 17 a legii 50/1991 (1.112.073 lei) si pe cale de consecinţă să se dispună repartizarea sumelor plătite în plus de reclamantă (2.464.161,10 – 1.112.073) = 1.352.088,10 lei echivalent a 225.463 euro ca avans de plată a redevenței pentru restul perioadei contractuale din 2025 si până la terminarea contractului, respectiv în anul 2054, perioada contractuală rămasă de facturat fiind de 29 de ani; să se dispună diminuarea redevenței conform art. 17 din legea 50/1991 pentru perioada contractuala – de la data depunerii cererii de chemare în judecată (2021) si până la sfârşitul contractului și pe cale de consecinţă sa se constate faptul că redevența este plătită conform legii 50/1991 până în anul 2044. Reclamanta mai preciza că cererea sa era justificată de nevoia de a optimiza economic contractul de concesiune – care a devenit foarte costisitor în perioada de pandemie când activitatea de restaurant era oprită, iar activitatea hotelieră nu aducea nici măcar veniturile necesare cheltuielilor de conservare. Reclamanta mai argumenta și că, în ultimii 14 ani, a plătit redevență de peste 300.000 euro pentru 518 m.p. teren in zona Gării de Nord, iar în condiţiile pieţei imobiliare si a valorilor prevăzute in grila notarilor pentru anul 2020 – preţul de vânzare /mp in zona de referinţă indicată în grila notarilor pentru teren căi de acces era de 349 euro/mp; acest aspect probează faptul ca preţul de vânzare al întregului teren concesionat era de 349 euro/mp * 518 mp = 180.782 euro, iar firma a achitat redevență de peste 300.000 euro in primii 14 ani de contract – din cei 49 de ani perioada contractuală; în subsidiar, reclamanta solicita instanţei să dispună rezilierea Contractului 3079/17.11.2006 în baza disp. art. 18.1. coroborat cu art. 19.4 din contract motivat de imposibilitatea de folosinţă a bunului concesionat, imposibilitatea exploatării investiţiei si imposibilitatea de plată generată de lipsa neculpabilă a veniturilor reclamantei.
Deciziile judecătorilor
În aprilie anul trecut, instanța de fond a pronunțat sentința în acest dosar:
- Solutia pe scurt: Respinge cererea de chemare în judecată, astfel cum aceasta a fost precizată, ca nefondată. Respinge cererea reclamantei de obligare a pârâtului la plata cheltuielilor de judecată ca neîntemeiată. Cu drept de apel în termen de 30 zile de la comunicare. Cererea de apel se depune la Tribunalul Bucureşti – Secţia a VI-a Civilă. Pronunţată astăzi, 18 aprilie 2024, prin punerea la dispoziţia părţilor a soluţiei de către grefa instanţei, conform art.402 teza finală C.proc.civ.
În motivare, instanța a apreciat că, așa cum s-a arătat în raportul de expertiză, deși reclamanta a achitat sume mari de bani cu titlu de redevenţă, aceasta nu prezintă relevanţă în prezenta cauză, deoarece, în opinia Tribunalului, nu poate fi repusă în discuţie procedura de licitaţie, finalizată prin încheierea contractului de concesiune. Fiind vorba despre un contract încheiat în temeiul unei proceduri speciale, respectiv procedura licitaţiei publice, reclamanta ştia de la momentul la care a depus oferta că acest contract este încheiat pe o durată de 49 de ani, după cum ştia şi care sunt condiţiile concesiunii, că hotărârea CGMB care a stat la baza organizării licitaţiei nu a fost revocată şi deci nu a înţeles să respecte prevederile art.18.1 si 19.4 din contractul încheiat de părţi. În concluzie, Tribunalul a apreciat că acțiunea reclamantei nu are temei legal pentru a solicita adaptarea contractului prin diminuarea redevenţei sau a constatării achitării acesteia (capătul doi şi capătul subsidiar).
Sentința a fost atacată în zadar la instanța superioară căci, săptămâna trecută, Curtea de Apel București a respins apelul, ca nefondat. Soluția nu este definitivă și poate fi atacată cu recurs, în termen de 30 de zile de la comunicare.
