Bloc construit ilegal
În decembrie 2018 începea în Capitală demolarea unui bloc de patru etaje ridicat ilegal pe un spațiu verde de pe Intrarea Giurgiului 23, Sector 5. Aceasta era o premieră în București fiindcă, deși existau mai multe clădiri ridicate ilegal, până atunci niciuna nu a fost demolată. Imobilul fusese ridicat de dezvoltatorul Silviu Bălţăteanu, în baza unor documentații (autorizația de construire nr. 460 – G din data de 15.10.2012) emise de Primăria Sectorului 5, conduse pe atunci de celebrul Marian Vanghelie. ”În 2012 am început procesul pentru anularea autorizației de construire și demolare. Ne-am judecat până în 2016. Instanța a dat o decizie definitivă prin care obliga proprietarul să aducă terenul la starea inițială. În cazul nostru problema a fost că Primăria Sectorului 5 a dat autorizație de construire pe teritoriul Sectorului 4. Blocul era la câțiva metri de geamurile noastre, dezvoltatorul a făcut un fals în înscrisuri și a lipit niște lotulețe care nu puteau fi alipite, a luat autorizație pe un procent de ocupare mai mare, a dezmembrat terenurile și a construit pe sută din teren. După ce am câștigat procesul, am dat la executor, executorul i-a pus sechestru pe toate bunurile. După aceea am fost în instanță și am cerut încuviințarea instanței, fiindcă investitorul și-a luat angajamentul că demolează el, ceea ce nu s-a întâmplat. Am mers în instanță și am cerut instanței să demolăm noi, Asociația de proprietari, pe cheltuiala lui. Când a văzut că i-a ajuns cuțitul la os, a început el demolarea săptămâna trecută”, declara atunci pentru HotNews.ro unul dintre proprietarii care au luptat în instanță pentru demolarea blocului.
Pretențiile
Prin cererea de chemare în judecată înregistrată pe rolul Tribunalului București – Secția a V-a Civilă la data de 4.05.2018, sub număr unic de dosar 14812/3/2018, reclamantul Silviu Bălţăteanu a solicitat, în contradictoriu cu pârâta Sectorul 5 al Municipiului București, prin Primarul Sectorului 5, obligarea la plata sumei de 500.000 de lei, reprezentând prejudiciu cauzat de emiterea în condiții de nelegalitate a Autorizației de construire nr. 460 – G din data de 15.10.2012, precum și plata cheltuielilor de judecată. În concret, reclamantul a arătat că, prin contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 314/20.04.2007, a dobândit un teren în suprafață de 900 de mp, situat în Sectorul 5, Intrarea Giurgiului nr.23, iar prin contractul autentificat sub nr. 315/20.04.2007 a dobândit un teren în suprafață de 320 de mp situat pe Intrarea Giurgiului nr.8B, ulterior, cele două fiind alipite prin actul autentificat sub nr. 2918/29.08.2012, rezultând un singur lot de 1.220 de mp. După obținerea autorizației de construire nr. 460 – G din data de 15.10.2012, a procedat la ridicarea imobilului, iar în anul 2013, proprietarii vecini au formulat sesizări la instituțiile de control cu atribuții în domeniul construcțiilor, reclamând nelegalitatea Autorizației de construire nr. 460 – G din data de 15.10.2012, care, în final, a fost anulată definitiv în instanță, fiind dispusă și demolarea construcției. Prejudiciul rezultă din pierderea investiției și intervenirea unor costuri de demolare, precum și nerealizarea profitului preconizat. La data de 04.06.2024 a fost înregistrată cererea precizatoare a reclamantului prin care şi-a majorat câtimea pretenţiilor astfel: în ceea ce priveşte contravaloarea construcţiei la roşu, la data de 22.05.2013, a solicitat în principal suma de 1.451.414,9 de euro, iar în subsidiar suma de 1.131.750 de euro, la care se adaugă dobânda legală aferentă acestei sume, iar în privinţa beneficiului nerealizat a solicitat suma de 707.430 de euro şi dobânda legală aferentă acestei sume.
Prima sentință și motivarea
La 25 noiembrie 2024, instanța de fond a respins cererea de chemare în judecată, astfel cum a fost modificată şi precizată, ca neîntemeiată. În motivarea consemnată de rejust.ro, instanța a menționat că, dacă autoritatea emitentă a autorizaţiei de construire nr. 460-G/15.10.2012 a acţionat contrar prevederilor legale, prin aceea că nu a procedat la verificarea dosarului administrativ pentru a stabili (in extremis) măsura în care ar fi putut exista un act de alipire a celor două loturi, în cuprinsul căreia să fie precizată suprafaţa unuia dintre loturi, cu toate că în memoriul tehnic de arhitectură este specificată tot o suprafaţă mai extinsă decât cea reală, în contextul în care originea erorii provine de la reclamant, fapta culpabilă a pârâtei nu poate fi concurentă cu cea a reclamantului, ci culpa autorităţii publice este anihilată, fiind absorbită de vinovăţia reclamantului, care a cunoscut cauza unui posibil (şi ulterior împlinit) viciu de nelegalitate a actului administrativ, pe care ar fi putut să îl evite, prin indicarea suprafeţei corecte a terenului în memoriul de arhitectură sau prin solicitarea de rectificare a autorizaţiei de construire în ceea ce priveşte menţiunile greşite care privea suprafaţa de teren. În opinia instanței, obligaţiile celui care solicită o autorizaţie de construire sunt de a executa întocmai obligaţiile prevăzute în certificatul de urbanism, de a prezenta un memoriu tehnic corespunzător prevederilor legale, inclusiv cele existente în Codul Civil (aşa cum se indică chiar în cuprinsul notei certificatului de urbanism), pe care de altfel le-a ignorat la momentul ridicării construcţiei, întrucât scopul mediat este de a fi respectată ordinea publică în disciplina construcţiilor, iar persoana care deschide o procedură în acest sens nu poate contribui culpabil la crearea unei situaţii de nelegalitate şi eventual contrară interesului public. Judecătorul a fost de părere că, prin asumarea în mod deliberat a riscului de a a-i fi desfiinţată construcţia, cu consecinţa încălcării ordinii publice prin neexecutarea obligaţiilor legale, vinovăţia reclamantului este exclusiv determinantă în producerea propriului prejudiciu, absorbind culpa pârâtei Sectorul 5 Bucureşti.
Surpriza din apel
Nemulțumit de sentință, dezvoltatorul Silviu Bălţăteanu a atacat-o cu apel, așa că litigiul a ajuns pe rolul unui complet de judecători ai Secţiei a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie de la Curtea de Apel București. După ce la primul termen de judecată, instanța a dispus reducerea taxei judiciare de timbru de la 60.802 lei la suma de 30.000 lei, eșalonată în 10 rate egale, la termenul din 2 iunie 2025, instanța de apel a pronunțat decizia sa în acest dosar, care însă nu este definitivă și poate fi atacată cu recurs la Înalta Curte de Casație și Justiție:
- Solutia pe scurt: Admite apelul. Schimbă în parte sentinţa civilă apelată, în sensul următor: Admite în parte cererea de chemare în judecată. Obligă pe pârât la plata către reclamant a sumei de 113.175 euro, în echivalent în lei la cursul BNR din ziua plăţii, a dobânzii legale aferente acestei sume, începând de la data de 22.05.2013 şi până la data plăţii, şi a sumei de 32.806,83 lei. Respinge restul pretenţiilor, ca neîntemeiate. Cu recurs, în 30 de zile de la comunicare. Recursul se depune la Curtea de Apel Bucureşti. Pronunţată azi, 02.06.2025, prin punerea soluţiei la dispoziţia părţilor, prin mijlocirea grefei instanţei.