Pretenții inițiale de 5000 euro/lună
Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului București Secția a IV-a Civilă, la data de 10.04.2019, reclamanții XXX și YYY au chemat în judecată pârâtul Municipiul București (Primăria Capitalei), solicitând instanței ca prin hotărârea ce se va pronunța în cauză să se dispună :
- Obligarea pârâtului la plata contravalorii lipsei de folosință a terenului proprietatea lor, în suprafață de 5.600 mp situat în ….., sector 3, București, începând cu data de 08 martie 2019 cat timp se menține regimul juridic actual ai imobilului, contravaloare estimată provizoriu ca fiind de 59.431 euro/an, adică 4952 euro/lună
- Obligarea pârâtului la plata cheltuielilor de judecată
În motivarea consemnată de rejust.ro, reclamanții au arătat că sunt proprietarii imobilului teren intravilan categoria curți construcții, în suprafață de 5.600 metri pătrați din data de 25.07.2007. La momentul achiziției, terenul era încadrat in categoria de folosința „curți construcții” iar achiziționarea acestuia s-a făcut tocmai pentru realizarea de construcții. În 21.05.2008, când au solicitat eliberarea certificatului de urbanism în vederea autorizării executării lucrărilor de construcții, constând în construire imobil cu funcțiuni mixte 2S + P+10E, li s-a adus la cunoștință, pentru prima dată, faptul că autorizarea construcțiilor în zonă nu este posibilă, având ca temei legal art. 71 din OUG nr. 195/2005 privind protecția mediului, astfel cum acesta a fost modificat prin OUG 114/2007, în care se menționează că:
- „(1) Schimbarea destinației terenurilor amenajate ca spatii verzi si/sau prevăzute ca atare in documentațiile de urbanism, reducerea suprafețelor acestora ori strămutarea lor este interzisa, indiferent de regimul juridic al acestora.
- (2) Actele administrative sau juridice emise ori încheiate cu nerespectarea prevederilor alin, (1) sunt lovite de nulitate absolută.”
Reclamanții au aflat astfel că, în conformitate cu PUG aprobat prin HCGMB nr. 269/2000, terenul lor se află în zona spatiilor verzi publice cu acces nelimitat – subzona parcuri, grădini, scuaruri si fâșii plantate publice, chiar dacă acesta nu era amenajat ca spațiu verde. Ei au explicat instanței că, începând cu intrarea in vigoare a OUG nr. 114/2007, nu au mai putut beneficia de toate atributele dreptului de proprietate, fiind lipsiți, in mod nelegal si integral, de folosința bunului lor si in consecință, regimul juridic al terenului a suferit modificări de natura a afecta însăși substanța dreptului de proprietate, existând astfel o ingerință în dreptul de proprietate. Așa că reclamanții au susținut existența unei fapte ilicite, constând în ingerința în dreptul de proprietate privată, ce nu mai poate fi exercitat conform voinței titularilor acestuia, după intrarea în vigoare a O.U.G. nr. 114/2007, având în vederea încadrarea urbanistică a terenului.
Anterior, un alt proces, apoi ofertă către Primărie
De altfel, anterior, printr-o altă sentință – decizia civilă nr.l048/04.12.2017, pronunțată de către Curtea de Apel București, rămasă definitivă prin respingerea recursului ca nefondat la data de 7 martie 2019 de către Înalta Curte de Casație si Justiție – s-a dispus obligarea pârâtului Municipiul București la plata sumei de 282.300 Euro, reprezentând despăgubiri pentru prejudiciul cauzat constând în lipsa de folosință, pentru perioada 2012-2016 si a sumei de 0,8844 Euro/mp/lună (4952 euro/lună), reprezentând despăgubiri pentru prejudiciul cauzat constând în lipsa de folosință, pentru perioada 20.11.2016 si până la rămânerea definitivă a hotărârii (7 martie 2019). In considerentele acestor hotarari s-a retinut existenta unei privări de proprietate – expropriere de fapt, a ingerinței unității administrativ teritoriale in dreptul de proprietate precum si a lipsei de folosința a terenului in suprafața de 5.600 mp, aspecte care se bucura de autoritate de lucru judecat, raportat la noul litigiu.
De reținut faptul că, în urma pronunțării deciziei civile nr. 1048/4.12.2017 prin care pârâtul Municipiul București a fost obligat la plata contravalorii lipsei de folosință a terenului, reclamanții au înaintat la 20.03.2019 către Municipiul București o adresă, prin care și-au exprimat disponibilitatea de a vinde instituției terenul la 258 euro/mp, sau să se inițieze procedura de expropriere, sau în cazul menținerii regimului urbanistic actual al terenului, să se plătească în continuare contravaloarea lipsei de folosință de 4.952 euro/lună (0,8844 Euro/mp/lună).
Raportul de evaluare
În prezentul litigiu, Tribunalul București a dispus realizarea unei expertize. Mai târziu, din raportul de expertiză evaluatorie, necontestat de pârâtul Primăria Capitalei, a reieșit faptul că prejudiciul creat reclamanților, în perioada 08.03.2019- 07.09.2020, prin raportare la regimul urbanistic al zonei cu potential construibil – respectiv cu propunerea construirii de imobile de locuințe colective în regim 2S+P+10E, apoi prin exploatarea terenului si edificiului prin închiriere în aceeași ipoteza de construire, era în suma de 1.392.671,62 euro pe an (116.055,96 euro pe lună).
Soluția instanței de fond
Magistratul Frunză Lucia-Ioana, care a judecat acest litigiu, a apreciat că Primăria Municipiului București, deși avea obligația de a proceda fie la actualizarea Planului Urbanistic General, fie la declanșarea procedurii de expropriere, nu a luat nicio măsură în vederea reglementării situației juridice a terenului, deși a fost notificat și în plus a existat anterior un litigiu în pretenții, soluționat definitiv prin decizia civilă nr.1048/04.12.2017.
În aceste condiții, judecătorul Tribunalului București a admis cererea reclamanților și a obligat Municipiul București, prin Primarul General, la plata către aceștia a sumei totale de 2.089.007,43 Euro (116.055,96 euro pe lună), reprezentând despăgubiri pentru prejudiciul cauzat constând în lipsa de folosință, pentru perioada 08.03.2019- 07.09.2020, precum și după data de 07.09.2020, atât timp cât se menține regimul juridic actual al imobilului.
Soluția Curții de Apel București
Soluția pronunțată de judecătoarea Frunză Lucia-Ioana, de la Secția IV-a Civilă a Tribunalului București, a fost atacată cu apel, așa că dosarul a ajuns în fața magistraților Curții de Apel București. La începutul acestei luni, completul de judecată 14 Apel, compus din judecătoarele Popescu Aida Oana și Bratu Maria Adriana, au decis să admită apelul formulat de Municipiul București, prin Primarul General, și să schimbe în parte sentinţa apelată, în sensul că suma pe care pârâtul este obligat să o plătească reclamanţilor este de 161.700,89 euro, reprezentând despăgubiri pentru prejudiciul cauzat constând în lipsa de folosinţă pentru perioada 08.03.2019 – 07.09.2020. Instanța a mai decis să oblige pârâtul la plata către reclamanți și a prejudiciul cauzat constând în lipsa de folosință pentru perioada 08.09.2020-31.03.2023, în cuantum de 8.983,38 euro/lună, dar a respins cererea de obligare a pârâtului la plata despăgubirilor pentru perioada ulterioară datei de 31.03.2023, ca neîntemeiată.
Soluția Curții de Apel București nu este definitivă și poate fi atacată cu drept de recurs în termen de 30 de zile de la comunicare.
